CCI Patrimoine PF développe avec succès le logement coopératif en Afrique

(Agence Ecofin) - La société française CCI Patrimoine PF est dirigée par Charles Bruno Dogbe, un sénégalo-togolais à la fibre entrepreneuriale. Spécialisé dans le développement de projets immobiliers en Afrique, il a expérimenté avec succès, dans plusieurs pays, la solution de logement coopératif.

Agence Ecofin : L’émergence des classes moyennes en Afrique se manifeste aussi par une forte demande de logements de qualité. En quoi le logement coopératif peut-il satisfaite cette demande?

Charles Bruno Dogbe : CCI Patrimoine se veut un acteur incontournable dans le secteur de l’immobilier en Afrique.  Nous apportons une offre sur tous les types de logements en termes de coût, avec une seule exigence, la qualité. Pour satisfaire une demande croissante de logement du type « lowcost », nous avons décidé de faire de l’habitat coopératif, notre fer de lance.

En effet, l’économie coopérative constitue un des moyens permettant l’accession à la propriété pour des ménages disposant de revenus modestes. Tout d’abord, il ne s’agit pas de rechercher de grosses marges bénéficiaires. Ensuite, nous offrons  la possibilité de négocier un financement global à moindre coût et une rémunération des auxiliaires de vente peu élevée, ce qui contribue à diminuer la charge de ces composantes dans le prix des logements sans, bien entendu, toucher à leur aspect qualitatif.

Pour mettre en application ces solutions, il y a, entre autre, le partenariat public-privé.
C'est dans le cadre de ce partenariat que CCI Patrimoine, par ses rapports avec les différents acteurs publics et privés, trouve sa place dans l’organisation de la politique d’une ville ou d’un pays. Des conventions peuvent ainsi être passées entre ces partenaires et CCI Patrimoine pour des opérations immobilières ciblées qui entraînent l’observation de cahiers des charges portant sur :

• La qualité environnementale des opérations
• Des mesures anti-spéculatives justifiées par des mesures incitatives prises par les collectivités permettant une diminution substantielle des prix de revient d’une opération coopérative (principe du gagnant-gagnant)
• La production de logements dont les prix entrent dans le cadre des prêts « arrangés »
• Le développement de logements plus particulièrement adaptés à certaines catégories de salariés, notamment les jeunes couples actifs ou les primo-accédant.

AE : Comment fonctionne concrètement une coopérative immobilière ?

CBD : Nous partons du principe qu’il est plus facile « se réunir pour construire » que de le faire individuellement. Pour se faire, les futurs propriétaires se réunissent à travers une Société Civile Coopérative de Construction (S.C.C.C), qui est une organisation juridique, économique et financière qui ne peut vendre en toute propriété, ses logements qu'à ses futurs membres. Les futurs propriétaires, tous souscripteurs d'une part de la société coopérative, financent leur construction comme ils le feraient pour une maison individuelle.

Le démarrage des travaux de construction n'intervient que lorsque les réservations atteignent 70% à 100% des lots à vendre. Le financement de l'opération immobilière est donc assuré par les fonds des "acquéreurs-souscripteurs" et par un crédit d'accompagnement. En fonction de la trésorerie disponible au départ et du nombre des ventes, le crédit demandé peut être négocié en termes de taux et de durée. Les frais financiers prévus dans le prix des logements n'ont ainsi que peu d’incidence.

AE : Combien d’opérations avez-vous déjà entrepris sous ce dispositif et dans quels pays ?

CBD : Nous avons des projets en cours dans plusieurs pays africains où nous intervenons soit comme promoteurs délégués (Togo, RD Congo et Niger), ou comme acteur principal, comme c’est le cas au Tchad et en République du Congo.

AE : Proposez vous d’autres approches aux candidats à l’investissement immobilier?

CBD : Bien entendu, le logement coopératif n’est que l’une des variantes de notre activité. Nous sommes avant tout des business developpers dans le secteur de l’immobilier. Notre intervention va de la définition architecturale d’un projet jusqu’à sa réalisation, en passant par sa structuration en vue d’une éventuelle levée de fonds.

Le marché de l’immobilier en Afrique est tel qu’aucun secteur ne doit être délaissé. Je donne comme exemple le marché de l’immobilier commercial. Il y a un manque crucial d’immeubles de bureaux à Abidjan ou à Kinshasa. Le prix du mètre carré y dépasse tout entendement.

Nous avons lancé au 3^eme trimestre 2014, un programme de logements du type économique et moyen standing à Pointe Noire. Il s’agit d’un ensemble de 125 logements à titre expérimental, histoire de tester un marché auquel nous croyons. A Abidjan nous sommes sur un ensemble de 140 logements, composé d’appartements et de villas duplex, répartis sur 3 sites différents (Golf 4, Marcory résidentiel). A Kigali nous intervenons en tant que promoteurs délégués sur un programme de 142 appartements de moyen standing. Très prochainement nous allons aménager des parcelles sur 25 hectares à Kinshasa.

AE : Comment jugez-vous l’évolution du marché de l’immobilier en Afrique ?

CBD : Nous sommes sur un marché à peine entamé. Les beaux jours de l’immobilier sont devant nous. La plupart des capitales africaines sont en pleine mutation. Les dirigeants ne manquent pas d’ambition. Je citerai la ville de Kigali en exemple. Voilà une ville que les autorités politiques ont pris le temps de bien penser en terme environnemental, architectural et économique. Les autorités rwandaises ont élaboré un master plan qui définit les grandes lignes de développement de la ville. D’autres capitales s’y mettent et l’avenir est très prometteur pour les différents acteurs de l’immobilier.

Il faut cependant noter que nous avons tous à gagner en professionnalisme et en qualité. Le gros problème reste en effet, la réalisation à la va vite de projets dont les acteurs n’ont pas pris le temps de penser à tous ses contours. Je déplore le fait que certains promoteurs réalisent des programmes sans tenir compte de leur environnement naturel.

Enfin, un des problèmes de l’immobilier en Afrique, reste celui de son financement. Très peu d’institutions financières sont rompues au financement de l’immobilier. Les rares acteurs qui s’y connaissent manquent souvent de souplesse. Ils gagneraient tous à mieux connaitre les mécanismes du secteur car les marges y sont intéressantes.

AE : Votre portrait est apparu dans le magazine Forbes Afrique. Comment appréciez-vous cette reconnaissance ?

CBD : J’en ai été à la fois honoré et flatté. Cet article a fait de moi le « riche » que je ne suis pas. Car y être cité est apparu pour certains comme le signe de la richesse accomplie (grand rire !).

AE : Comment voyez vous l’avenir du continent africain ?

CBD : L’Afrique nous appartient et c’est le prochain eldorado, j’en veux pour preuves toutes ces prévisions économiques qui nous situent parmi les espaces les plus dynamiques pour les 20 prochaines années. Il y a beaucoup de jeunes diplômés africains en Europe dont le continent a besoin ; aux acteurs économiques du continent de trouver les moyens de les faire participer à cette belle aventure naissante qu’est l’émergence d’une Afrique dynamique. Pour ma part, j’y ai toujours cru et je crois que les tendances actuelles ne font que me conforter dans ma foi en cette partie du monde d’où je viens.